Trúng Đậm, Thua Đau Cũng Với Đất Nông Nghiệp

Năm 2017, anh Quân (quận 7, TP.HCM) liều lĩnh bỏ ra toàn bộ số tiền tích lũy bao năm, vay mượn thêm hai bên gia đình để mua đất nông nghiệp huyện Bình Chánh (thuộc xã Đa Phước) diện tích 2.500m2 với giá 4,4 tỷ đồng. Thời điểm mua anh đã tính toán vị trí từ lô đất của mình đến trung tâm quận 1 cách nhau 15km, mất gần 1 giờ di chuyển, đến quận 7 thì mất 20 phút. Khu đất anh mua nằm trên tuyến đường bờ đê liên ấp, quy hoạch đường rộng 30m. Qua gần 5 năm, khu đất của anh giờ đường sá được mở rộng, sạch sẽ, dân cư ngày càng đông đúc với tiện ích dân sinh gia tăng từng ngày. Đầu năm nay, anh tìm hiểu thì được biết giá đất của anh giờ tăng lên gấp 4 lần so với ngày trước dù vẫn là đất nông nghiệp, chưa được xây dựng nhà ở, chỉ cho làm vườn theo đúng mục đích trên sổ đỏ. Anh Quân quyết định cắt ra 1.000m2 bán lại giá gần 10 tỷ đồng kiếm số vốn đầu tư, còn lại anh để dành làm nơi sinh hoạt cho gia đình mỗi cuối tuần, vừa có khoảng đất sạch trồng rau rau, nuôi cá vừa có không khí trong lành.

Đầu tư đất nông nghiệp mang lại lợi nhuận tốt nhờ chi phí thấp mà khả năng tăng giá cao nếu hạ tầng khu vực có sự chuyển biến tích cực.

Cũng thành công từ việc đi buôn đất nông nghiệp, ông Khuông (quận 11, TP.HCM) chia sẻ, đầu năm 2019 ông cũng bỏ ra 1,2 tỷ đồng mua 2.000m2 đất nông nghiệp (có 50m2 thổ cư) gần khu vực ngã ba Mỹ Xuân thuộc huyện Châu Đức, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu (khoảng giá 600 nghìn đồng/m2). Sau 3 năm đầu tư, hiện khu đất của ông đang nhận được nhiều lời hỏi mua lại với giá bán 4,5 tỷ đồng (gần 2,3 triệu đồng/m2). Theo ông Khuông, đầu tư đất nông nghiệp có lợi thế là chi phí bỏ ra không quá lớn để sở hữu một lô đất quy mô, khả năng tăng giá khá cao nếu như có sự chuyển biến về quy hoạch hạ tầng hay thay đổi khung giá nhà đất của khu vực. Bên cạnh đất nền, ông Khuông vẫn trung thành với việc săn mua đất nông nghiệp nhờ lợi nhuận mang lại cao.

Tuy nhiên không phải “tay chơi” đất nông nghiệp nào cũng trúng đậm với sản phẩm này. Nhiều nhà đầu tư vì không nắm được thông tin quy hoạch chính xác mà "chết dở" cùng đất nông nghiệp. Chị Liên, một nhà đầu tư tại Tây Ninh chia sẻ, vài năm trước chị cùng bạn gom 3,5 tỷ đồng mua chung một khu đất nông nghiệp tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, lúc mua không sao nhưng sau khi mua xong thì khu đất lại bị dính vào quy hoạch mới của địa phương. Sau đó khu đất bị thu hồi lại bán cho một chủ đầu tư làm dự án và chị Liên chỉ được đền bù theo khung giá nhà nước, thậm chí không được bằng giá chị bỏ ra lúc đầu. Đất nông nghiệp rất dễ dính quy hoạch nên giờ chị chỉ mua đất dự án được làm bài bản chứ không dám đầu tư đất nông nghiệp dù ai nói lời cao.

Nhiều Lưu Ý Khi Mua Đất Nông Nghiệp Đầu Tư

Chia sẻ về đầu tư đất nông nghiệp, chuyên gia của Batdongsan.com.vn nhìn nhận, đất nông nghiệp thường có giá thấp hơn nhiều so với đất thổ cư. Ví như cùng một số tiền, nhà đầu tư có thể mua 100m2 đất thổ cư nhưng với đất nông nghiệp thì diện tích mua được có thể từ 500-1.000m2. Thông thường, giá đất nông nghiệp ở các tỉnh chỉ bằng 10-20% đất thổ cư nhưng khả năng tăng giá của đất nông nghiệp có thể lên đến 25-30% hoặc cao hơn trong khi biên độ tăng trung bình đất thổ cư từ 15-20% khi có biến động quy hoạch. Tuy nhiên, mức lợi nhuận lớn hơn cũng đi đôi với rủi ro cao hơn vì đất nông nghiệp rất dễ dính quy hoạch và không phải dễ dàng chuyển đổi mục đích sử dụng.

Cần xem xét về quy hoạch hạ tầng cũng như hướng phát triển kinh tế chung của địa phương khi quyết định xuống tiền mua đất nông nghiệp.

Đất nông nghiệp hiện nay được phân thành nhiều loại gồm đất trồng lúa, trồng cây hàng năm, trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất rừng phòng hộ, rừng sản xuất và nhiều loại đất nông nghiệp khác... Có những loại đất nông nghiệp không thể chuyển mục đích sử dụng thành đất ở. Vậy nên khi tiến hành mua bán đất nông nghiệp, nhà đầu tư thường phải kiểm tra kỹ nguồn gốc đất, chức năng sử dụng và khả năng chuyển đổi thành đất thổ cư. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng sinh lời và thanh khoản về sau của khu đất.

Bên cạnh đó, khi tiến hành mua bán đất, nhà đầu tư cũng nên khảo sát trước các thông tin về quy hoạch, xác định vị trí chính xác của lô đất, ưu tiên vị trí gần các điểm dân cư tập trung, đất có đường dân sinh sẵn, tránh mua đất không có lối vào, đường xá sẽ ảnh hưởng giá trị tài sản về lâu dài. Một yếu tố nữa cần xem xét là đất nông nghiệp thường có diện tích lớn, dù giá thành tính theo m2 thấp nhưng tổng vốn đầu tư cũng không nhỏ. Khi đầu tư đất nông nghiệp, thời gian đầu tư thường sẽ kéo dài từ 3-5 năm hoặc hơn chứ khó lướt sóng ngắn hạn như đất thổ cư. Vì vậy, sản phẩm này chỉ phù hợp với người có dòng tiền nhàn rỗi, không chịu áp lực từ đòn bẩy tài chính. Dù là mua đất nông nghiệp đón sóng đầu tư, ăn theo quy hoạch nhưng cũng cần lường trước các yếu đố trong biến đổi, điều chỉnh quy hoạch.

Việc nhìn nhận về tiềm năng tăng giá của đất nông nghiệp phụ thuộc vào nhiều yếu tố như liên kết vùng, quy hoạch hạ tầng, quy hoạch giao thông tương lai và sự phát triển kinh tế, xã hội và đô thị hóa chung của khu vực. Do đó, nhà đầu tư cần bỏ ra thời gian để đi nghiên cứu thực địa trước khi quyết định xuống tiền mua và tính toán trước khả năng đối mặt với rủi ro về thanh khoản cũng như biến động quy hoạch.