Trong nhiều năm trở lại đây, đặc biệt là khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành; Việc các Chủ đầu tư Dự án kinh doanh Nhà ở, tiến hành phân lô bán nền ngày càng phổ biến và thịnh hành.
Tuy nhiên, những rủi ro từ việc mua đất nền Dự án cũng vì thế mà tăng lên, tranh chấp phát sinh nhiều hơn. Nhiều "Dự án" được rao bán, khi thực địa vẫn chỉ là một bãi đất hoang vu. Nhiều biến tướng, những cách lách luật được áp dụng, càng làm cho vấn đề trở nên phức tạp.
Tất nhiên, ở một phương diện nào đó, thì đối với những Người đầu tư, tức là Người mua đi bán lại các đất nền, thì đây vừa là rủi ro, vừa là thuận lợi: Bởi có liều thì mới giàu được - Nên đôi khi, Họ chấp nhận rủi ro! Do đó, xin nhấn mạnh rằng, trong Bài viết này, Tác giả xin phép, không bàn về khía cạnh rủi ro, dám chấp nhận này của một số Nhà đầu tư chuyên nghiệp.
Có rất nhiều Bà con, gom góp cả đời, chỉ đủ để mua một mảnh đất mong xây dựng Căn nhà, để có chổ ở ổn định. Tuy nhiên, nhiều Người đã không may mắn, khi gặp phải những Dự án trên trời. Bà con cũng không biết làm sao để nhận định được, lô đất nền mình đang định mua, có đúng pháp lý không?! Trên cơ sở đó, Bài viết này, chỉ với một mong muốn khiêm tốn, là giúp Bà con, có thể có được những kiến thức pháp lý căn bản nhất, cũng như một số kinh nghiệm thực tế có liên quan khi đi mua đất nền Dự án, nhằm Bà con có thể vận dụng để bảo vệ được lợi ích cho mình.
I. PHÂN BIỆT MỘT SỐ KHÁI NIỆM CÓ LIÊN QUAN
Trước hết, Bà con phải phân biệt Khái niệm mua đất nền Dự án và Khái niệm mua Nhà ở hình thành trong tương lai.
Mua đất nền Dự án, có nghĩa là Chủ Dự án tiến hành phân lô, bán nền, còn Bà con mua đất và phải tự xây nhà trên đất đó. Và khi xây nhà là phải xây theo thiết kế chung của Dự án đã được phê duyệt.
Còn mua Nhà hình thành trong tương lai, thì Chủ Dự án sẽ là Người phải xây và hoàn thiện cho Bà con, và chuyển giao cho Bà con, khi căn nhà đó đã được xây dựng hoàn thành, nghiệm thu, đưa vào sử dụng (Tác giả sẽ Viết bài về mua Nhà hình thành trong tương lai, và phân tích kĩ hơn, sau bài viết này).
Cho nên, khi đi mua, Bà con cần phải hỏi rõ đây là Bán đất nền rồi tự xây, hay là bán nhà hình thành trong tương lai. Để Bà con biết rõ là sau này, ai có trách nhiệm xây nhà. Vì thường, mới lúc đầu. Chủ Dự án hoặc Đơn vị phân phối thường ký cái gọi là "Hợp đồng đặt chổ" hoặc "Hợp đồng đặt cọc"; nên không thể hiện rõ sau này ký Hợp đồng loại gì.
Hiểu sâu thêm một chút, Bà con cũng cần hiểu là: Việc phân lô, bán nền chỉ áp dụng đối với Dự án mà trong đó có một phần Dự án hoặc toàn bộ Dự án, là Dự án nhà ở riêng lẻ - Điều đó là đương nhiên. Vì như vậy, sau khi mua đất, thì Bà con mới tự tiến hành xây nhà để ở được - Bởi sau khi mua, nền đất đó là của riêng Bà con. Còn đối với Chung cư cao tầng, thì không thể có chuyện phân lô bán nền. Vì trên nền đó, Người ta sẽ xây cao lên hàng trăm căn hộ để bán cho nhiều Người.
II. ĐIỀU KIỆN ĐỂ ĐƯỢC PHÂN LÔ BÁN NỀN ĐỐI VỚI ĐẤT TRONG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở
Chủ Dự án xây dựng kinh doanh nhà ở, chỉ được tiến hành phân lô, bán nền (Tức là ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các lô đất nền trong Dự án đó) cho Bà con, khi thỏa mãn đầy đủ các điều kiện sau đây:
1. Đã có Dự án xây dựng Nhà ở để kinh doanh (Bán hoặc/và cho thuê): Là Dự án đã được Lập - Thẩm định - Phê duyệt - Triển khai thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về Xây dựng. Đây là điều kiện tiên quyết đầu tiên. Cho nên khi đi mua đất nền, nếu Bên mời chào, không đưa ra được Giấy phép đầu tư, Xây dựng.....: Thì đây chắc chắn là Dự án "Ma", nghĩa rằng không có gì cả; Hoặc Dự án chưa được cấp có thẩm quyền chấp thuận. Có một cách nhanh nhất, để Bà con có thể kiểm tra, đó là Bà con xin được xem "Sổ đỏ" của Mảnh đất này, nếu nó là đất nông nghiệp, đất sản xuất ..... Tóm lại không phải Đất ở, thì chính xác là chưa có Dự án. Cũng có thể, Họ có quyết định giao đất, thì cũng tương tự như vậy, xem giao đất để làm gì, nếu không phải để thực hiện Dự án xây dựng kinh doanh Nhà ở, xem như không có Dự án.
2. Chủ Dự án, đã phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; Đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu bao gồm điện, nước, thoát nước, thu gop rác thải! Hiểu nôm na, là Chủ Dự án đã hoàn thành việc xây dựng các con đường đi lại, hệ thống điện đường, nước sinh hoạt, các cơ sở hạ tầng khác ..... Do đó, khi đi xem thực địa, nếu Bà con thấy đó là một mảnh đất bốn bề còn là cỏ xanh tươi tốt, non nước hữu tình, cây cao bóng cả .... Thì chắc chắn là Chủ Dự án chưa được phân lô bán nền, và nguy hiểm hơn, ở đó có thể không có Dự án nào cả.
3. Chủ Dự án đã phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến Đất đai của Dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí ...... Để đáp ứng điều kiện này, Bà con khi mua đất nền, có thể đề nghị Bên mời chào, cho xem Bản xác nhận của Cơ quan thuế, rằng: Chủ Dự án không nợ nần thuế phí gì liên quan đến Dự án này cả. Có nhiều trường hợp các điều kiện trên đã đáp ứng, nhưng do Chủ Dự án còn nợ tiền thuế, phí, nên sau khi ký Hợp đồng bán đất nền cho Bà con, thì lại không đăng bộ sang tên được vì còn vướng thuế, phí!
4. Do bản chất của việc mua đất nền, là sau đó Bà con sẽ tự xây dựng. Mà việc tự xây dựng dù thuê đơn vị chuyên nghiệp, nhưng do mỗi Nhà thuê một Đơn vị khác nhau, nên có thể gây ảnh hưởng đến cảnh quan và những vấn đề khác. Do đó, việc phân lô, bán nền không được tiến hành tại các Dự án thuộc các quận nội thành của các Đô thị loại đặc biệt hoặc Khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan ..... Cho nên, khi đi xem thực địa, nếu Bà con thấy khu đất nằm trong các trung tâm, thì cần cảnh giác việc bị lừa.
5. Đã có Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh cho phép Chủ Dự án được phép phân lô bán nền đối với chính Dự án đang được chào mời phân lô Bán nền đó. Cho nên khi đi mua Bà con cần phải yêu cầu Bên mời chào cho xem quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về việc cho phép Chủ Dự án được phân lô bán nền. Bà con cần xem kĩ quyết định này, vì có thể trong quyết định chỉ cho phép phân lô bán nền một phần Dự án mà thôi.
Lưu ý: Chỉ khi đáp ứng được đầy đủ các Điều kiện này, thì Chủ Dự án mới được phân lô bán nền. Tuy nhiên, với những Người dám chấp nhận rủi ro, khi đi mua Đất nền chưa đủ điều kiện trên đây, thì chí ít đất nền mà mình mua, đã phải thuộc Dự án đã được phê duyệt, chấp thuận. Nếu Bên mời chào chưa có Dự án, thì đó có thể là Dự án ma, và mãi mãi không bao giờ có Dự án đó. Việc đổ bể của Các công ty bất động sản gần đây đã chứng minh điều đó!
III. HẬU QUẢ PHÁP LÝ KHI MUA PHẢI ĐẤT NỀN KHÔNG ĐÚNG PHÁP LÝ
Chỉ khi đáp ứng được đầy đủ các Điều kiện đã nêu trên, thì Chủ Dự án mới được phân lô bán nền. Do đó, khi chưa đáp ứng các điều kiện này, thì Hợp đồng chuyển nhượng (Mua) đất nền, mà Bà con đã ký với Chủ Dự án, sẽ bị vô hiệu tuyệt đối - Do vi phạm điều cấm của Luật. Hậu quả khi Hợp đồng vô hiệu, là hai bên hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận. Nghĩa rằng Chủ dự án sẽ phải trả lại tiền cho Bà con. Đó là về mặt lý thuyết. Còn thực tế có đòi được hay không, khi Công ty bị phá sản - Đó là điều không ai dám trả lời.
Cũng có nhiều trường hợp, Chủ Dự án tiến hành ký các loại Hợp đồng như đặt chổ, đặt cọc nhằm lách luật. Tuy nhiên, khi Bà con ký Hợp đồng này xong, và giao trước một khoản tiền - Việc sau đó, đến bao giờ mới ký được Hợp đồng chuyển nhượng đất, là một khoảng thời gian không chắc chắn...... Việc làm ăn, kinh doanh, đầu tư đôi khi phải liều, và chấp nhận rủi ro mới có thể thắng lợi. Tuy nhiên, với những Bà con, mua đất, với mục đích xây Nhà để ở, và đó là số tiền tích góp cả đời, hoặc vay mượn, thì càng nên cẩn trọng!
Viết tại Sài Gòn - Luật sư: Đặng Bá Kỹ!
