1. Đất thổ cư là gì?

Là cụm từ được nhắc đến khá nhiều, tuy nhiên đất thổ cư là gì thì không phải ai cũng thực sự nắm được. Việc tìm hiểu khái niệm cũng như những đặc trưng liên quan sẽ giúp nhà đầu tư, người mua có thể sử dụng đúng và khai thác tối đa nguồn lợi từ loại hình bất động sản này.

Thực tế, đất thổ cư chỉ là cách gọi quen thuộc của người dân, dùng để chỉ đất ở nói chung. Còn trong các văn bản pháp luật không sử dụng thuật ngữ này.

Theo Luật Đất đai 2013 thì đất thổ cư thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, được nhà nước công nhận thông qua sổ đỏ, hay còn gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chủ đất sẽ có quyền xây nhà ở, các công trình phục vụ nhu cầu sống,...

Căn cứ khoản 1 Điều 125 Luật Đất đai 2013, đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng là loại đất được sử dụng đất ổn định lâu dài. Tức là không xác định thời hạn sử dụng, chứ không phải là sử dụng vĩnh viễn.

Hình đất thổ cư chưa được xây dựng

2. Phân loại đất thổ cư

Hiện nay đất thổ cư được chia thành 02 loại chính: Đất thổ cư đô thị ODT và đất thổ cư nông thôn ONT.

Đất ODT là gì?

Đất ODT là gì - đất ODT còn gọi là đất thổ cư đô thị. Đất ODT vẫn mang đầy đủ đặc điểm của đất thổ cư thông thường, tuy nhiên nó sẽ thuộc phạm vi các phường, thị trấn, các quận, thành phố, thị xã hoặc thậm chí là khu dân cư quy hoạch của đô thị mới.

Loại đất thổ cư này được áp dụng một số chính sách khác so với đất thổ cư nông thôn như thuế, giấy phép xây dựng,...

Hiện nay đất ODT sẽ do xã và các cấp tương đương quản lý. Bạn có quyền xây nhà ở và các công trình phục vụ đời sống khác phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị trên mảnh đất của mình.

Ảnh minh họa đất thổ cư đô thị (đất ODT)

Đất ONT là gì?

Chắc hẳn bạn đang thắc mắc ONT là đất gì. Theo đó, ONT là ký hiệu viết tắt của đất thổ cư nông thôn hay đất ở nông thôn trong Bảng ký hiệu các loại đất trên bản đồ địa chính. Vậy đất ở nông thôn là gì?

Thực chất, đất ONT vẫn là đất thổ cư nhưng thuộc địa giới hành chính là khu vực nông thôn và do xã quản lý. Đối với các khu đô thị đang được quy hoạch lên thành phố thì đất thổ cư ở đó không được coi là ONT.

Loại đất này sẽ được áp dụng chính sách thu thuế cũng như quy hoạch riêng. Trong đó đất thổ cư nông thôn thường được ưu tiên cấp phép xây dựng vườn và ao hơn để phục vụ cho sự phát triển chung của địa phương đó. 

Ảnh minh họa đất ở nông thôn (đất ONT)

3. Các quy định mới nhất vê đất thổ cư

Bên cạnh việc tìm hiểu đất thổ cư là gì, việc nắm được các quy định hiện hành về đất thổ cư cũng như những chính sách liên quan như đất thổ cư có sổ đỏ không, các hình thức sử dụng hợp pháp hay quy định chuyển đổi quyền sử dụng đất sang đất thổ cư cũng được nhiều người quan tâm. Dưới đây, Batdongsan.com.vn đã tổng hợp ra một số quy định hiện hành như sau:

Đất thổ cư có sổ đỏ không?

Trước hết đã có một số người nhầm lẫn về vấn đề sổ đỏ hoặc sổ hồng. Lý do là vì trước đây pháp luật có quản lý các quyền liên quan đến đất đai theo hai loại sổ này. Sổ đỏ (có bìa màu đỏ) dùng để chứng nhận quyền sở hữu nhà cùng tài sản đi kèm với mảnh đất đó. Còn sổ hồng (có bìa màu hồng) là để chứng nhận quyền sở hữu căn nhà. Tuy nhiên hiện nay Luật Đất đai đã sửa đổi, gộp chung các mục trên vào một sổ gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong Giấy chứng nhận này sẽ bổ sung thêm các nội dung như:

• Quyền sử dụng đối với mảnh đất đó (có sơ đồ mảnh đất đi kèm).
• Quyền sở hữu bất động sản thuộc mảnh đất.
• Quyền sử dụng đất và sở hữu bất động sản đi kèm với đất.

Trước đây từng có hai loại sổ được lưu hành là sổ đỏ và sổ hồng

Như vậy, dù cho mảnh đất thổ cư đã có nhà hoặc các công trình đi kèm khác hay chưa thì đều sẽ được cấp sổ đỏ hay còn gọi là Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất. Hiện nay Ủy ban nhân dân cấp huyện, tỉnh có trách nhiệm và quyền hạn cấp loại giấy tờ này cho người dân.

Đất thổ cư có xây nhà được không?

Về cơ bản thì đất thổ cư chính là đất để người dân xây nhà cũng như các công trình phục vụ nhu cầu ở nói chung. Tuy nhiên đã có không ít trường hợp chủ sở hữu không rõ đất của mình thuộc loại đất nào và vẫn cố tình xây nhà. Kết quả là họ đã bị phạt hoặc thu hồi đất theo điều 64 Luật Đất đai. Để tránh tình trạng này, chủ đất nên kiểm tra lại giấy tờ đất đai của mình để chắc chắn mình có quyền xây nhà ở.

Cụ thể, chủ đất cần kiểm tra phần “Mục đích sử dụng” có ghi trong Giấy Chứng nhận quyền sở hữu đất. Nếu phần này ghi là “đất ở” thì bạn hoàn toàn có quyền xây nhà cùng các công trình phụ trợ khác. Nhà ở của bạn xây trên đúng phạm vi mảnh đất cũng sẽ thuộc quyền sở hữu của bạn và được Pháp luật công nhận, bảo vệ.

Bạn sẽ được chính quyền cho phép xây nhà nếu đất của bạn đúng là đất ở

Đất thổ cư phải đóng thuế bao nhiêu?

Hiện nay các loại đất đều phải thực hiện đúng, đủ nghĩa vụ thuế đối với nhà nước, bao gồm cả đất thổ cư. Thuế này sẽ được cơ quan có thẩm quyền quyết định dựa theo mục đích sử dụng mảnh đất của bạn. Trong trường hợp bạn muốn chuyển đổi mục đích sử dụng thì có thể bạn sẽ phải thực hiện thêm các nghĩa vụ về thuế hoặc lệ phí theo quy định hiện hành.

Vậy cách tính thuế cho đất thổ cư là gì? Công thức chung cho thuế của 1 mảnh đất/1 năm được tính theo:

Đất thổ cư có dùng cho mục đích kinh doanh được không?

Hiện nay trong Luật hay các Nghị định đã được Chính phủ ban hành chưa có mục nào quy định xử phạt đối với việc chủ sở hữu dùng đất thổ cư để kinh doanh. Tuy nhiên để có thể được kinh doanh một cách hợp pháp thì bạn vẫn cần làm hồ sơ đăng ký biến động đất đai lên cơ quan có thẩm quyền của khu vực.

Đất thổ cư và đất thổ canh khác nhau ở điểm nào?

Đất thổ cư và đất thổ canh là hai loại đất hoàn toàn khác nhau. Theo điều 13 Luật Đất đai năm 2013, có thể phân biệt đất thổ cư và đất thổ canh như sau:

Điểm để phân biệt đất thổ cư và đất chưa lên thổ cư là gì?

Đất chưa lên thổ cư hay còn được gọi là đất vườn hoặc đất thổ vườn. Khi chuẩn bị mua đất bạn nên tìm hiểu thật kỹ xem mảnh đất đó có phải đất thổ cư hay chưa. Lý do là vì đất chưa lên thổ cư sẽ không được phép xây nhà và các công trình phục vụ nhu cầu ở khác. Chủ sở hữu sẽ chỉ được phép xây dựng, cải tạo thành ao hoặc khu vực chăn nuôi gia súc.

Để có thể chuyển đổi đất này thành đất thổ cư, chủ sở hữu cần hoàn thành một quy trình chuyển đổi theo đúng quy định của pháp luật. Khi đã chính thức thành đất thổ cư thì chủ sở hữu đồng thời có quyền xây nhà hoặc tiếp tục triển khai mô hình vườn, ao, chuồng tùy theo mục đích sử dụng.

Cách kiểm tra đất có lên thổ cư được không

- Cách 1: Dựa vào thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ): Thông tin quy hoạch sẽ được ký hiệu bằng nét gạch đứt bên cạnh thông tin thửa đất. Cách này có ưu điểm là tra được ngay một cách nhanh chóng, nhưng cũng tồn tại một số hạn chế. Ví dụ như thông tin tra được có thể đã cũ do sổ đã cấp từ lâu, chưa cập nhật.

- Cách 2: Đến UBND xã, huyện nơi có thửa đất để hỏi thông tin. UBND cấp huyện có trách nhiệm công bố công khai thông tin quy hoạch sử dụng đất tại cấp huyện tại trụ sở cơ quan hoặc thông qua cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện; hoặc công bố công khai nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện có liên quan đến xã, phường, thị trấn tại trụ sở UBND cấp xã.

Việc công bố công khai được thực hiện chậm nhất là 15 ngày kể từ ngày được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Vì vậy, tùy từng trường hợp mà người dân có thể đến trực tiếp trụ sở của UBND cấp huyện, xã để xem thông tin quy hoạch.

- Cách 3: Nộp phiếu yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai. Người dân điền vào mẫu phiếu yêu cầu và nộp lên văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương. Mẫu phiếu sử dụng Mẫu số 01/PYC ban hành kèm theo Thông tư 34/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 (Tải về).

Đất chưa lên thổ cư sẽ không được phép xây nhà hay các công trình phụ trợ khác

Đất thổ cư có thời hạn sử dụng không?

Nhiều người sẽ thắc mắc thời hạn sử dụng đất thổ cư là bao lâu, có sử dụng vĩnh viễn được không. Theo quy định hiện hành, thời hạn của đất thổ cư hiện nay được chia thành 02 loại:

Diện tích đất thổ cư tối đa là bao nhiêu?

Để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), ngoài việc cung cấp đầy đủ các giấy tờ liên quan, diện tích mảnh đất của bạn cần nằm trong phạm vi quy định về diện tích tối thiểu và tối đa được cấp.

Theo đó, diện tích đất thổ cư tối đa sẽ do Nhà nước quy định. UBND cấp tỉnh, thành phố sẽ căn cứ vào tình hình quỹ đất, điều kiện kinh tế xã hội của địa phương cũng như căn cứ vào nhân khẩu hộ gia đình để ra Quyết định về hạn mức giao đất và công nhận đất ở sau khi được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.

Các trường hợp vượt quá hạn mức sẽ không thể xin cấp Sổ đỏ. Nếu được công nhận đất ở thì chủ hộ sẽ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Dưới đây là hạn mức giao đất ở tại 2 tỉnh thành phố lớn Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh theo quy định hiện hành.

Hạn mức giao đất ở TP.HCM

Căn cứ theo Quyết định 18/2016/QĐ-UBND về quy định hạn mức giao đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân như sau:

• Quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú: không quá 160m2/hộ.
• Quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và thị trấn các huyện: Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi, Nhà Bè: không quá 200m2/hộ.
• Khu quy hoạch phát triển đô thị không quá 250m2/hộ.
• Huyện Cần Giờ và các khu dân cư nông thôn tại các xã của các huyện Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi, Nhà Bè không quá 300m2/hộ.
   

Hạn mức giao đất ở Hà Nội

Căn cứ theo Quyết định 20/2017/QĐ-UBND về quy định hạn mức giao đất ở tái định cư; giao đất làm nhà ở nông thôn tại điểm dân cư nông thôn trên địa bàn thành phố Hà Nội như sau:

4. Các bước chuyển đổi sang đất thổ cư mới nhất

Để chuyển đổi mục đích sử dụng đất lên thổ cư thì gia chủ cần lưu ý kiểm tra kế hoạch sử dụng đất hàng năm của địa phương. Nếu mảnh đất thuộc khu vực có thể chuyển đổi mục đích sử dụng thì bạn có thể làm theo các bước sau đây:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Bạn cần chuẩn bị 1 bộ hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định hiện hành. Thông thường hồ sơ bao gồm:

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng mảnh đất cùng Sổ hộ khẩu
• Chứng minh thư nhân dân (hoặc Căn cước công dân).
   

Bước 2: Nộp hồ sơ
 

• Nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa để chuyển cho Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất.
• Nơi chưa tổ chức Bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường.

Lưu ý, cán bộ tiếp nhận có thể liên hệ lại với bạn trong vòng 3 ngày làm việc nếu hồ sơ của bạn bị thiếu.

Bước 3: Nộp phí chuyển đổi đất và nhận kết quả

Số tiền cần nộp sẽ được cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường thông báo đến bạn. Bạn sẽ thực hiện nộp phí tại cơ quan thuế địa phương và giữ hóa đơn để xuất trình khi cần. Hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ được giải quyết không quá 25 ngày đối với vùng sâu, vùng xa hoặc 15 ngày với các địa bàn khác.

Trong quá trình chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư, cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ xác minh thực địa. Bạn nên phối hợp với cán bộ để quá trình thẩm tra này diễn ra thuận lợi.

Chi phí chuyển sang đất thổ cư là bao nhiêu?

Các khoản thuế phí cần nộp khi chuyển đổi sang đất thổ cư gồm có: Tiền sử dụng đất; lệ phí trước bạ; lệ phí cấp Giấy chứng nhận; phí thẩm định hồ sơ. Trong đó:

- Về tiền sử dụng đất:

+ Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở:

Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)

+ Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở:

Tiền sử dụng đất phải nộp = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp).

- Về lệ phí trước bạ:

Lệ phí trước bạ = (Giá đất tại bảng giá đất x Diện tích) x 0.5%

- Về lệ phí cấp Giấy chứng nhận:

Tùy quy định từng địa phương mà mức thu có thể khác nhau, phổ biến là dưới 100.000 đồng/giấy/lần cấp.

- Về phí thẩm định hồ sơ:

Phí thẩm định hồ sơ do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định. Nếu bạn còn bất cứ thắc mắc nào liên quan đến quy trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang thổ cư thì có thể liên hệ với Phòng Tài nguyên và Môi trường địa phương để nhận được tư vấn và hỗ trợ.

Hình minh họa người dân làm thủ tục chuyển đổi sang đất thổ cư

5. Tổng hợp các kinh nghiệm mua đất thổ cư hạn chế rủi ro

Ngoài việc tìm hiểu đất thổ cư là đất gì cùng các thông tin, quy định liên quan, nếu bạn có ý định đầu tư vào loại hình bất động sản này thì đừng bỏ qua những kinh nghiệm mua bán đất hữu ích do Batdongsan.com.vn tổng hợp sau.

Tìm hiểu thông tin khu đất một cách kỹ lưỡng

Việc tìm hiểu kỹ về một mảnh đất trước khi mua thứ nhất là để bảo vệ quyền lợi cho chính bản thân trong quá trình mua bán cũng như sử dụng, thứ hai là để đảm bảo sự tiện lợi.

Đối với vấn đề kiểm tra, trước hết bạn cần xác định xem mảnh đất có đang thuộc dự án giải tỏa hoặc quy hoạch nào hay không. Bạn có thể liên hệ với cơ quan quản lý hồ sơ địa chính tại địa phương cùng chủ sở hữu đất để được làm rõ điểm này nhé.

Thứ hai bạn nên xem xét đến các tiện ích khác kèm theo như giao thông có thuận lợi không, khu dân cư có văn minh không, các tiện ích xã hội như bệnh viện, trường học có gần hay không,...

Xác nhận mảnh đất đó có sổ đỏ hay không?

Đây là vấn đề quan trọng thứ hai mà bạn cần chú ý đến. Bạn lưu ý chỉ thực hiện giao dịch mua bán nếu mảnh đất đó có đầy đủ hồ sơ pháp lý về đất đai hợp lệ. Hãy tránh mua đất trong trường hợp không có sổ đỏ, sổ đỏ không chính chủ hoặc đang đợi cấp sổ đỏ,... Phần lớn đây là các trường hợp lừa đảo tiền cọc hoặc tiền mua đất và dẫn đến các tranh chấp đất đai không đáng có về sau.

Một trường hợp khác cũng tương đối phổ biến mà bạn rất nên tránh, đó là người bán nói rằng họ tách nửa mảnh đất ra bán và mong bạn đợi tách sổ xong. Trước đó họ sẽ viết tay giấy mua cho bạn. Trong trường hợp này Pháp luật hoàn toàn không công nhận bạn đã là chủ đất và nếu có tranh chấp xảy ra thì chắc chắn bạn sẽ là người chịu thiệt.

Tìm hiểu về địa chất của mảnh đất đó

Đây là một trong những yếu tố ảnh hưởng rất lâu dài đến ngôi nhà của bạn sau này. Tốt nhất là bạn nên tránh mua nhà thuộc các khu vực ao, hồ đã bị lấp vì tại đây đất nền rất yếu. Điều này sẽ gây khó khăn cho quá trình đào móng xây dựng nhà sau này hoặc khiến bạn phải tốn kém để gia cố nền nhà.

Bạn nên tìm hiểu kỹ nền địa chất của mảnh đất để đảm bảo việc xây nhà sau này được thuận lợi

Tìm hiểu các yếu tố môi trường

Bạn có thể chọn mua đất theo hướng hợp mệnh hoặc chọn các hướng đón gió, tránh nắng như hướng Nam hoặc Đông Nam.

Ngoài ra chúng ta cũng nên lưu ý tránh mua đất tại khu vực từng là nhà tù, bãi rác thải hoặc nghĩa trang. Đặc biệt lưu ý xem đất có nằm trên hệ thống thoát nước hay không. Việc nhà hay đất đai có liên quan đến một trong những dạng công trình trên thường gây bất lợi rất lớn đối với chủ nhà.

Trên đây chúng ta đã tìm hiểu đất thổ cư là gì, một số quy định hiện hành, các bước chuyển đổi mục đích sử dụng đất cũng như kinh nghiệm mua bán liên quan đến loại đất này. Ngoài ra, cùng với những kiến thức được cập nhật hàng ngày tại chuyên mục Wiki BDS, hi vọng sẽ giúp ích phần nào cho các nhà đầu tư trước khi xuống tiền.